Prodej nemovitostí zahraničním zájemcům je v České republice běžnou součástí realitního trhu. Jakmile se ale kupujícím stane občan mimo Evropskou unii, začínají platit zvláštní pravidla, která se mohou odvíjet nejen od typu pozemku, ale i od mezinárodních vztahů a právního postavení kupujícího.
Kdo může v Česku nabývat nemovitosti
Občané České republiky, zemí Evropské unie (EU), Evropského hospodářského prostoru (EHP) a Švýcarska mohou v České republice vlastnit nemovitosti bez jakýchkoli omezení.
Jiná situace nastává u osob mimo tyto oblasti, tedy například z USA, Kanady, Ukrajiny, Vietnamu a dalších států.
Rozhoduje typ pozemku
Zásadní rozdíl spočívá v druhu pozemku podle katastru nemovitostí.
Cizinec mimo EU může zpravidla koupit pozemek typu „zastavěná plocha a nádvoří“, často i se stavbou (např. rodinný dům).
U ostatních druhů pozemků (typicky zemědělských nebo lesních, např. orná půda, ostatní plocha, zahrada, atd.) je však nabývání vlastnického práva omezené nebo zcela vyloučené.
Paradox v praxi: dům ano, zahradu ne
V praxi tak může nastat až absurdní situace:
Kupující ze země mimo EU si bez problémů pořídí rodinný dům na zastavěné ploše a nádvoří, avšak přilehlá zahrada nebo jiný pozemek mimo tento druh už do převodu spadat nesmí.
Tento rozpor mezi právní realitou a skutečným užíváním nemovitosti často zdržuje transakci a komplikuje financování.
Možným řešením je např. změna druhu pozemku (pokud to odpovídá skutečnému využití), nebo koupě prostřednictvím české právnické osoby.
Princip vzájemnosti (reciprocita)
Oprávnění občanů mimo EU kupovat pozemky v Česku se odvíjí také od vzájemného přístupu jejich státu vůči občanům ČR.
Pokud český občan může v dané zemi nabývat nemovitosti, uplatňuje se tzv. princip reciprocity — tedy rovné zacházení.
Naopak, pokud daná země vlastnictví nemovitostí cizincům zakazuje, může být i v Česku koupě omezena.
Tento princip se uplatňuje především u zemědělské a lesní půdy, kde je legislativa tradičně nejpřísnější.
Možnosti legálního nákupu
Občan mimo EU může pozemek v České republice získat několika způsoby:
-
Založením české společnosti (např. s.r.o.)
→ Právnická osoba se sídlem v ČR může vlastnit jakýkoli pozemek bez omezení. -
Dědictvím nebo restitucí
→ Tyto případy jsou ze zákona výjimkou. -
Na základě reciprocity
→ Pokud český občan může kupovat nemovitosti v zemi kupujícího.
Výjimka: cizinec s pobytem na území ČR
Z praxe i z právních výkladů vyplývá, že cizinec s trvalým nebo dlouhodobým pobytem může v některých případech nabývat nemovitosti obdobně jako občan ČR.
Týká se to zejména osob, které mají udělen trvalý pobyt a jsou tedy považovány za tzv. tuzemce.
Je však nutné zdůraznit, že tato výjimka není jednoznačně vymezena zákonem a může se lišit podle druhu pozemku a konkrétní situace.
Samotný přechodný nebo hlášený pobyt obvykle nestačí.
Proto je vždy nutné ověřit konkrétní případ u advokáta nebo katastrálního úřadu.
